A zálogjog
Egy követelés biztosítására a jog szerint többféle megoldás kínálkozik. Mindenkinek az a célja, hogy a másik féltől várt pénzösszeget, egyéb szolgáltatást megkapja, ezért gyakran alkalmaznak kezesi zálogjogi és opciós biztosítékokat a szerződésben. Az embereket leginkább érintő és legnagyobb összegű tartozást a bankhitelszerződések jelentik. A lakossági szférában ezek tartalmazzák a legtöbbször a fent említett biztonsági intézkedéseket, főleg a jelzálogjogot.
Cikkünkben áttekintjük ezen biztonsági intézkedéseket, valamint a köztük fennálló különbségeket, melyeket érdemes körültekintően megismerni.

Kezesről akkor beszélünk, amikor valaki (a kezes) egy másik személy nem teljesítése esetén vállalja a másik személy tartozásának megfizetését. Ilyenkor a biztosíték a kezes teljesítése az igazi adós helyett. A kezes csak az adóst is megillető kifogásokat hozhatja fel, és az általa megfizetett tartozást az adós ellen érvényesítheti. A kezesség, mint biztosíték napjainkban főleg a kisebb összegű kölcsönszerződéseknél terjedt el.

Opció esetében a felek egy feltételes adásvételi szerződést kötnek egymással egy bizonyos nagyobb értékű dologra. Amennyiben az adós nem teljesít, a hitelező élhet opciós jogával, a megvásárolt dolog vételárába az adós fennálló tartozását számítja be. Rendkívül gyakori a gépjármű hitelszerződések esetében, hogy a finanszírozó bank az autóra köt opciós szerződést, és az adós nemteljesítése esetében a járművet opciós jogával élve a fennálló tartozásért vagy egy részéért megvásárolja. Az autó így tulajdonába kerül, abból már kielégítést nyerhet, a maradék tartozást pedig továbbra is érvényesítheti az általános szabályok szerint.

Zálogjog esetében arról van szó, hogy egy birtokba vehető dolgon a hitelező kielégítési elsőbbséget élvez. Ez azt jelenti, hogy az adós nem teljesítése esetén az erre vonatkozó eljárás lefolytatása után a dolgot értékesítheti, és a befolyt vételárából nyerhet kielégítést. A zálogjoggal terhelten lehet eladni, ez azt jelenti, függetlenül a tulajdonos személyétől, a hitelező ezen dologból kielégítést kereshet magának. Azaz akkor is végrehajtás alá vonhatja, ha annak tulajdonosa adásvétel vagy egyéb esemény folytán már nem azonos az alapügylet hitelezőjével. Ha egy bank zálogjogot alapított egy ingatlanon egy hitelszerződés biztosítása miatt, és az ingatlant mindeközben az adós (zálogjoggal terhelten) értékesítette, akkor a hitleszerződés bedőlése miatt az ingatlant végrehajtás alá vonhatja a bank, függetlenül attól hogy a tulajdonos nem az adós. Ilyenkor beszélhetünk arról, hogy a zálogjog elválik a tényleges jogügylettől. Összességében a zálogjog a legrugalmasabb, és ugyanakkor legerősebb biztosíték egy szerződésben.

Több különféle zálogjogot ismerünk, mindegyik más célt szolgál. Kézizálogjogról beszélünk akkor, amikor az adós a zálogtárgyat át adja a hitelező részére, például a zálogházakban. Főleg cégek esetében működő konstrukció a vagyont terhelő, ún. lebegő zálogjog, amikor egy személy összes vagyonán, azok tételes felsorolása nélkül zálogjog keletkezik. A legelterjedtebb, a mindkét fél részére legpraktikusabb a jelzálogjog létesítése. Jelzálogjog állhat fenn ingatlanon, amikor ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, és állhat fenn ingóságokon is, amikor az országos közjegyzői kamara nyilvántartásba vétele és az igazoló okmányokkal rendelkező ingóság esetében az okmánnyal való bejegyzés (forgalmi engedély) szükséges. Ebben az esetben a zálogtárgy mindig az adós birtokában marad, az adósnak azonban kötelessége az állagromlást megakadályozni, ha az állagromlás az adósság kielégítését veszélyezteti, a hitelező megfelelő mértékű biztosítékot kérhet az adóstól. Amennyiben a biztosításnak az adós nem tesz eleget, a hitelező felmondhatja a szerződést, kielégítést kereshet magának. Például ha egy bank jelzálogjogot alapít egy ingatlanon, és feltéve azt a nem várt esetet, hogy szemmel is tartja az ingatlant, az ingatlan állagromlását észlelve azonnal biztosítékot kérhet, és ennek hiányában a szerződést megszüntetheti.

Ha egy kötelezettségnek valaki nem tesz eleget, akkor először bírósági úton kell azt érvényesíteni, majd önkéntes teljesítés hiányában végrehajtást kezdeményezni. Amennyiben a szerződést közjegyző által szerkesztett közokiratba foglalták, bírói szakasz nélkül közvetlen végrehajtás indítható. Jelzálog esetében a bírói út ugyanolyan, mint egyébként, a végrehajtásnál a zálogjoggal érintett dolgot érintően a hitelezőnek kielégítési elsőbbsége van, azaz több hitelező esetében is a zálogjogból befolyt vételár őt illeti meg. Zálogjog bejegyzésekor mindig meg kell határozni az értéket, amíg ez a kielégítési elsőbbség folyhat, nyilván ez egy maximum összeg, ami később változhat. Végrehajtás esetében a dolgokat árveréssel értékesítik. Ez a zálogtárgyra is vonatkozik, amennyiben a zálogtárgy értékesítése után a hitelező nem kapja meg a teljes összeget, a maradékot az általános végrehajtási szabályok szerint követelheti tovább. Fontos tudni, hogy a végrehajtás végrehajtási jog bejegyzésével indul. Ha nem a zálogjoggal rendelkező hitelező indítja meg a végrehajtást, a végrehajtási jog bejegyzéséről értesülnie kell, ilyenkor ő is beszállhat a végrehajtásba, azaz a szerződést felmondva a zálogtárgy értékesítését követelheti a végrehajtótól.

A zálogjog szabályai iránt érdeklődő tisztelt Olvasóink nemsokára megjelenő ilyen témájú tanulmányban sokkal részletesebben is bepillantást nyerhetnek ennek a mindennapjainkat is érintő bonyolult jogintézmény rejtelmeibe.

Mi is az a vezetékjog?
Az utóbbi időben sokan kapnak a földhivataltól vagy a villamoshálózat üzemeltetőjétől olyan tartalmú értesítést, hogy telkükre vezetékjogot jegyeznek be. A fogalom viszonylag ismeretlen a nagyközönség előtt, de gyakori előfordulása miatt hasznos lehet ismerni szabályait.

A vezetékjog egyfajta szolgalmi jog, mely használati jogot jelent kívülálló személy számára más tulajdonában álló ingatlanon. Tipikus szolgalmi jog az átjárási jog, azaz amikor a szolgalmi jog jogosultja más személy ingatlanán átjárva közelítheti meg a telkét, mivel a megközelítés csak így lehetséges. Az átjárásra igénybe vett földrészlet nem kerül át a tulajdonába, azt csak a meghatározott célra használhatja.

A vezetékjog jogosultja ehhez hasonlóan a szolgalmi joggal terhelt ingatlant meghatározott céllal használhatja, a tulajdonos engedélye nélkül, de a vezetékjog az ingatlan tényleges használatát nem akadályozhatja. A leggyakoribb vezetékjogot a villamoshálózat üzemeltetője szokta kérni (aki egyébként nem azonos a konkrét szolgáltatóval, az ő feladata kizárólag a hálózat üzemeltetése). Amennyiben a bejegyzés megtörténik, az üzemeltető jogosulttá válik föld alatti és feletti vezeték építéséhez a más tulajdonában lévő ingatlanon, az ehhez szükséges tartószerkezetet, átalakító és kapcsoló berendezést működtethet, és a hálózat működését veszélyeztető növényzetet is jogosult eltávolítani.

Míg a rendes szolgalmi jogot a felek közötti szerződéssel, bírósági határozattal vagy 10 éves használattal történő elbirtoklással lehet megszerezni, addig a vezetékjog létrejön, ha a hatóság a megépítését engedélyezi és a jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül. A hálózatot az engedély kiadásától számított 2 éven belül meg kell építeni, ellenkező esetben a vezetékjog megszűnik. A hazánkban tapasztalható kusza telekviszonyok miatt a jogszabály arra is lehetőséget biztosít, hogy a már meglévő vezetékek esetében is be lehessen jegyeztetni a jogot, ha ez korábban nem történt meg. Erre a hálózatüzemeltetőknek 2012-ig van lehetőségük, mivel felbecsülhetetlen mennyiségű telekről van szó. Emiatt van az, hogy sokaknak már évtizedek óta meglévő vezeték húzódik a telkén, de csak most kapnak értesítést a vezetékjogról.

Fontos tudni, hogy a vezetékjog gyakorlása mindig a telek értékcsökkenéséhez vezet, és sokszor a használati lehetőségeket is nehezíti, ezért kártalanításra tarthat igényt a telektulajdonos. Amennyiben már meglévő vezetékre jegyeznek be utólagos vezetékjogot, a kártalanítást sajnos a törvény kizárja. Az eljárás egyébként a vezeték nyomvonalának kijelölésével indul, a megtervezés után pedig az építésügyi hatóság engedélyezi a megépítést. Az építésügyi hatóság köteles az engedély kiadása előtt az eljárásról értesíteni a vezetékkel érintett ingatlan tulajdonosait, akik jogorvoslattal élhetnek az engedély kiadása ellen. Érdemben arra lehet hivatkozni, hogy a vezetékjog a telek rendeltetésszerű használatát akadályozza. Ez különösen akkor valósul meg, ha a telek méretéhez képest aránytalanul nagy területet foglal el a vezeték és biztonsági sávja. Ilyenkor egyébként a hatóságnak is meg kellene tagadnia az engedélyt, de ha ez nem történne meg, akkor a telek tulajdonosa az előbbiekre hivatkozva megtámadhatja az építési engedélyt és az ingatlan kisajátítását kérheti. Az egész telek megvásárlása a kisajátítás keretében sokkal nagyobb költséggel jár, mint a használat miatti kártalanítás, ezért szokták a hálózatüzemeltetők már az eljárás előtt megkeresni az érintett ingatlan tulajdonosait, hogy megállapodást köthessenek a kártalanításról.

Ilyenkor érdemes informálódni, hogy a vezeték és a biztonsági sáv mekkora területet foglal el a telkünkből, vagy egyéb bizonyítható körülmény miatt a használatot akadályozza-e a kiépítésre kerülő vezeték. Később a megállapodás már nem vonható vissza, ezért az előbbi adatok nélkül hozott döntésnek súlyos következményei lehetnek. Természetesen már kiépített vezetéknél kártalanítás vagy kisajátítás sem kérhető utólag.

Az építési engedély iránti eljárás mellett az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés miatt futó eljárásban is tájékoztatni kell az ingatlan tulajdonosát a jog bejegyzéséről. Ha az eljárásokban a telektulajdonosok vagy tulajdonostársak értesítése nem történt meg, akkor a határozatok súlyos jogszabálysértés miatt megtámadhatók. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban viszont már csak a korábbi építésügyi határozat érvénytelenségére lehet hivatkozni, például mert azt nem küldték meg a tulajdonosnak. A vezetékjognak a rendeltetésszerű használatot gátló hatását kizárólag az építésügyi hatóság vizsgálja, a földhivatal már csak azt köteles vizsgálni, hogy a vezetékjog bejegyzésének alapjául szolgáló iratok rendelkezésre állnak-e.

Nyilvántartási azonosítónk: 01640-0001